土地を守り、生かす手段に高品質なマンション経営を選択
(賃貸マンション：敷地面積1,456m²)
愛着のある土地だから 土地を生かすために。
「土地を持っているだけでは、何も生まないどころか税金が課せられて持ち出しになってしまう」という息子の意見聞き、 今まではいろいろなメーカーや建設会社の営業マンには聞く耳を持たなかった川崎市在住のＨさん。
既存マンションと自宅敷地を所有しているＨさんにとっては、既存マンション経営にも陰りが見え始め、自宅敷地の有効活用事業を真剣に考えられるようなった。
「先祖代々の土地を私の代で手放す要因になっては末期まで笑いものになってしまう・・・」
Ｈさんと息子さんが共同でプロジェクトを立ち上げ、多方面から助言アドバイスをいただきながら、事業計画を作成した。
「全くの別分野の仕事で、会社を設立することからを始めたので、始めは右往左往しておりました。今回の事業計画は、建設会社主導とかメーカー主導というようにとらわれず、建築家・建設会社・不動産会社・税理士・金融機関などそれぞれの専門家に、土地活用をどのようにすれば良いか、議論を重ねて計画を遂行しました。」という息子さん。
プランニングの主体はあくまでも借りられる方。地域マンションの賃料や立地条件など十分に加味しながら、建築費を出来る限り抑え、また賃貸なのでメンテナンスも容易にできることにも重点に置いた。そして退去から入居までの空室期間を短くできるメリットにも気を配った。
「事業計画の段階から、大手サブリース会社の意見を十分に取り入れ、入居募集などはサブリース会社に任せて、空室率を少なくすることがメリットですよ。」と前述の息子さん。
サブリース会社に委託することは、オーナー様に賃料が入ることが少なくなるようにみえるが、空室率という怖さを考えた場合、サブリース会社に委託する賃料をベースに事業計画を考えれば十二分に採算性のある活用事業となる。
そして竣工後、引き渡しとなって入居者募集を開始。2週間もたたないうちに全室の入居が決まった。Ｈさんは当初、事業としてきちんとまわっていくかどうか不安だったが、それぞれの専門家のアドバイスや事業計画を遂行していったことが正解だったようだ。
「できれば次の不動産活用事業もしてみたいね。」という言葉もＨさんが確かに手ごたえを感じていることも伺えるだろう。
事例データ
| 所在地 | 川崎市多摩区 |
| 用途地域 | 準住居・中高層・第3種高度地区 |
| 建ぺい率 | 60% |
| 容積率 | 200% |
| 敷地面積 | 1,465m² |
| 延床面積 | 2,118m² |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上7階建 |
| 総戸数 | 住戸66戸 |
| 竣工 | 2005年3月 |
プランのポイント
- 川崎市というエリアでは普通の１Ｋでは魅力に乏しい。
- 首都圏に通う社会人をターゲットに絞り、洋室を出来る限り広めに設定し、他物件と差別化を図る。